‘Meer koopwoningen door verhuurmaatregelen’

Er is al jarenlang sprake van huisjesmelkers en woningnood in Nederland, wat de huurprijzen opdrijft. De Wet betaalbare huur moet daar verandering in brengen.

Marga Lankreijer-Kos (foto), hypotheekexpert bij Independer, zegt in een blog van Sara Pothast op de site van Independer: “Dat moet stoppen en huren moet weer betaalbaar worden, besloot de overheid in de strijd tegen de woningcrisis. Is het verhuren van je woning dan nog wel aantrekkelijk of worden nu spontaan alle huurwoningen te koop gezet? We zien al een tijdje dat verhuurders hun woning verkopen, want door alle regelingen levert het niet meer genoeg op om je woning te verhuren. De maatregelen zijn eigenlijk genomen om huurders meer zekerheid te bieden en ze te beschermen tegen torenhoge prijzen. Het daadwerkelijke gevolg: minder huurwoningen en meer koopwoningen.”

Wet betaalbare huur

Vanaf 1 juli 2024 is de Wet Betaalbare Huur ingegaan, die het woningwaarderingsstelsel verandert. Dit is een puntensysteem om de waarde van de woning te bepalen. Hoe hoger het aantal punten, hoe hoger de huurprijs mag zijn.  Het doel van de wet is dat huurders een lage, eerlijke prijs betalen voor hun huurwoning. Toch heeft de verandering ook nadelige gevolgen voor zowel verhuurders als huurders.

Punten

Lars Kool, eigenaar van MDO Vastgoedbeheer, ziet deze maand al het effect van deze nieuwe wet: “Met het nieuwe systeem komen verhuurders minder snel aan hun punten, waardoor de huurprijs daalt. Ze vragen zich nu af hoe ze toch aan hun punten kunnen komen. Dat kan bijvoorbeeld door een warmtepomp te installeren of een badkuip aan te leggen.” Voor een middenhuurwoning (144 tot 186 punten) mag de verhuurder maximaal 1157,95 euro per maand vragen. Kool geeft als voorbeeld: “Vanmorgen sprak ik een familie die al decennialang ‘betaalbare’ woningen in Amsterdam verhuurt voor 1000-1200 euro per maand. Door de nieuwe wet vallen veel van deze woningen terug tot onder de 144 punten, waardoor ze verplicht zijn deze als sociale huur te verhuren. Ze geven aan niet meer te gaan investeren in de woningen en dat is logisch, want dan geef je 50.000 euro uit om vervolgens maar 500 euro per maand te kunnen vragen. De andere optie is verkopen, en zij zijn niet de enige die dat overwegen.”

Geen tijdelijke huurcontracten meer

Nog een verandering. Sinds deze maand moet je als verhuurder altijd meteen een vast huurcontract geven voor onbepaalde tijd. Dit is een mooie ontwikkeling die huurders zekerheid biedt, omdat zij er niet meer kunnen worden uitgezet door de verhuurder. Kersverse huurder Bjorn is net verhuisd en loopt de nieuwe regeling helaas mis: “Mijn huurbaas wilde vanwege de invoer van deze wet juist graag het contract nog vóór 1 juli afsluiten. Dat is voor ons jammer, want we investeren nu in ons mooie appartement, terwijl we weten dat we er over 2 jaar uit moeten.” De kans bestaat dat Bjorns huurbaas onder druk van de huurmaatregelen, in 2026 óók besluit om zijn woning te verkopen.

Belasting

Vorig jaar werd verhuren al minder aantrekkelijk. Marga Lankreijer-Kos: “Particuliere verhuurders moesten meer belasting gaan betalen in box 3.  Daarnaast steeg de overdrachtsbelasting voor een woning waar je zelf niet gaat wonen naar 10,4%. Op geld dat je uitleent of belegt, moet je nu meer box 3-belasting betalen. Daardoor is de familiehypotheek bijvoorbeeld een stuk minder populair, waarbij je als ouders geld leent aan je kind.”

Gevolgen

Het positieve nieuws voor huurders is dat de huurprijzen dalen en huurders betere rechten krijgen. Dankzij de wet ‘Goed verhuurderschap’ van 2023 worden foute huisbazen aangepakt. En dankzij de wet ‘Betaalbare huur’ dalen de huurprijzen. Ook heeft elke gemeente nu een meldpunt voor huurders om klachten in te dienen.  Wel vragen verhuurders zich hierdoor af: is het tegenwoordig nog interessant om je woning te verhuren? Lankreijer-Kos: “Ja, als je kan investeren en een goede woning aanbiedt, wel. Met meer dan 186 punten valt je woning binnen de vrije sector en ben je vrij om zelf je huurprijs te bepalen. Maar voor verhuurders met een sociale- of middenhuurwoning kan het nu aantrekkelijker zijn om de woning te verkopen.” Zij ziet kansen voor kopers: “Als verhuurders hun woning van de hand doen, is dat goed nieuws voor starters die willen kopen. Vaak zijn deze woningen voor starters nog net betaalbaar. Je ziet ook vaak dat de huurder zelf de woning mag kopen. Dan heb je dezelfde, of iets hogere, maandlasten. Maar bouw je wel vermogen op.”

Elke werkdag het belangrijkste financiële nieuws in uw mailbox? Meld u gratis aan voor InFinance Daily.